Zvažujete kúpu investičného bytu? Pozor, nemusí sa vám to vyplatiť

Autor Kristína Schronerová máj 2021 -

Ceny nehnuteľností rekorde rastú, avšak nájomné výrazne klesá. Všetci, ktorí zvažujú kúpu investičného bytu, by tak mali spozornieť. Takáto investícia sa im totiž nemusí vyplatiť. Analytici upozorňujú, že je vhodné obrátiť sa aj na iné formy investovania.

Podľa analýzy NBS je v porovnaní s uplynulým štvrťrokom bývanie v bytoch a domoch drahšie o viac než 4 %. Zdražovalo sa vo všetkých oblastiach Slovenska, najviac však v Trenčianskom a Nitrianskom kraji. Medziročne vzrástli ceny bývania až o 15,5 %.

Za m2 dnes zaplatíme v priemere zhruba 1 930 €. Najlacnejšie bývanie je v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji, kde m2 stojí niečo cez 1 000 €. Zo štatistík vyčnieva Bratislava, kde budúci majiteľ nehnuteľnosti zaplatí za rovnakú plochu takmer 2 580 €.

Sektor stavebníctva naznačuje nižšiu ponuku nových nehnuteľností, čo opätovne podporí rast cien. Vzhľadom na pretrvávajúci dopyt po nehnuteľnostiach tak na výrazné zlacňovanie budeme čakať márne...

Rekordne lacné prenájmy

Opačný trend sa odohráva v oblasti prenájmov, ktoré považujeme za alternatívu k bývaniu vo vlastnom – čím je nájomné lacnejšie, tým vyššia je cena bývania v zakúpenej nehnuteľnosti. Medziročný pokles nájomného je však až na úrovni 15 %. A tu by mali spozornieť všetci, ktorí plánujú kúpu investičného bytu. Výnos z nájomného totiž klesá, ale cena, ktorú investor za byt zaplatí, neustále rastie.

Na Slovensku je investičný byt už tak trochu ,národný folklórʻ. Nemáme vzťah ku kúpe akcií, ako napríklad v Spojených štátoch, ale veľmi radi siahame po lacných peniazoch z banky alebo umiestňujeme úspory do ,stabilnýchʻ nehnuteľností. Zvykli sme si, že je to veľmi dobrá dlhodobá investičná stratégia, ktorú sprevádza len málo poklesov. Avšak nemusí to tak byť večne,“ vysvetľuje Dominik Hapl, analytik Across Private Investments.

Dodáva, že je dôležité pozerať sa, aký byt kupujeme, za akú cenu a aký budúci výnos s ním bude spojený. V opačnom prípade sa totiž môžeme prerátať... Analytik vysvetľuje, že pri dnešných cenách stojí dvojizbový byt v Bratislave približne 190 000 € (75 m2). Ak s ním bude spojený čistý výnos 500 € mesačne, teda 6 000 € ročne (museli sme zaplatiť daň z prenájmu či energie, fondy opráv a pod.), price to earnings ratio* našej investície je na úrovni 31. Čo je relatívne vysoko. Môžeme tak konštatovať, že sme kúpili predraženú investíciu, pretože nám prináša výnos len niečo cez 3 % ročne. Máme teda 2 možnosti.

Prvou je nájsť nájomcu, ktorý nám v dvojizbovom byte zaplatí nájom, z ktorého bude čistý (!) výnos na úrovni 750 € mesačne (opäť počítame už so zaplatením dane a energií). V takomto prípade by naše P/E kleslo na 21, čo je už dobré ohodnotenie a výnos z investície sa zvýšil na 4,7 % p. a.

Druhou možnosťou je nájsť dvojizbový byt za 130 000 € a pri čistom zisku z nájomného 500 € naše P/E poklesne opäť na 21 pri zachovaní výnosu z nehnuteľnosti na úrovni 4,7 % p. a. Samozrejme, ako dlhodobý výnos sa nám premietne aj rast cien samotnej nehnuteľnosti. V priemere to je skoro 6 % p. a. za posledných 18 rokov. Ak sa investícia kupuje na úver, treba výnos znížiť o náklady na hypotéku. Kúpa investičného bytu sa teda oplatí len v prípade, ak vyberieme správny byt a dobre nastavíme cenu nájomného či výšku hypotéky.

Alternatív je viacero

D. Hapl vysvetľuje, že alternatívou pre investorov, ktorí chcú participovať na raste cien nehnuteľností, môžu byť realitné fondy. „Možnosťou je investícia do tzv. EFT fondov, ktoré investujú do širokého portfólia nehnuteľností, od rezidenčných cez kancelárie až po komerčné priestory. Alebo môže ísť o fondy, ktoré sa zameriavajú na každú oblasť samostatne.

Analytici sa zhodujú, že nehnuteľnosti by mali byť jedným zo stavebných kameňov investičného portfólia. Nie však jedinou. „Pri správne nastavenej stratégii môžeme dosiahnuť aj 10-percentný ročný výnos, avšak rizikom je koncentrácia len do jedného aktíva. Investor by nemal zabúdať na budovanie akciovej, dlhopisovej aj alternatívnej zložky. Práve diverzifikácia nás podrží v čase, keď ceny nehnuteľností začnú klesať, respektíve, keď budeme musieť znižovať nájomné,“ uzatvára analytik Acrossu. 

Kristína Schronerová, Across Private Investments

 

 * Price to earnings ratio alebo koeficient P/E je pomer trhovej ceny akcie k čistému zisku na 1 akciu za dané obdobie. Je to ukazovateľ toho, aká „drahá“ je akcia.

Partneri