Vďaka realitným fondom investori vlastnia podiely nielen v nehnuteľnostiach určených na bývanie, ale aj v administratívnych budovách, nákupných centrách či v priemyselných parkoch. Najaktuálnejší prehľad vychádza z údajov Národnej banky Slovenska a Českej národnej banky – k 31. decembru 2021.
Realitné fondy sú druhé najobľúbenejšie
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností.
Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v nehnuteľnostiach určených na bývanie, v administratívnych budovách, nákupných centrách či logistických parkoch a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje iba kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará tím profesionálov. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi pochádzajúcimi z nájmov a z nárastu trhovej ceny nehnuteľnosti.
Národná banka Slovenska (NBS) delí podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné fondy. K 31. decembru 2021 predstavovali aktíva investičných podielových fondov objem 9 532,2 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný ich nárast o 19,8 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu o 5,6 %. Od vypuknutia pandémie, teda od konca roka 2019, prišlo k nárastu aktív investičných podielových fondov o 27,1 %.
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. decembru 2021 zmiešané fondy s podielom 50,0 %. Nasledované boli realitnými fondmi s podielom 21,7 % a dlhopisovými fondmi s podielom 14,3 %. Akciové fondy sa podieľali na celkových aktívach podielom 13,9 %. Ostatné fondy vykázali ku koncu decembra 2021 podiel 0,1 %.
Realitné fondy pre bežných verzus kvalifikovaných investorov. Koľko zarábajú?
Z dlhodobého hľadiska sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňami inflácie. Priemerná inflácia sa počas posledných rokov nachádzala v rozpätí 1,3 až 3,2 %. V závere roka 2021 už ale atakovala úroveň 6 % a vo februári 2022 sa dokonca dostala na 9 %. Podľa typu investora sa fondy delia na určené pre retailových (bežných) a kvalifikovaných (bonitnejších) investorov.
Slovenská asociácia správcovských spoločností (SASS) uvádza k 18. marcu 2022 priemerné trojročné zhodnotenie realitných fondov (prevažne retailových investorov) na úrovni 2,95 %. V prípade fondov určených kvalifikovaným investorom majú ich správcovia viac flexibility, čo im umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.
Prekonali dve miliardy eur
Podľa najaktuálnejších údajov NBS boli aktíva realitných fondov na Slovensku k 31. decembru 2021 vykázané v objeme 2 072,3 mil. eur. Oproti rovnakému obdobiu minulého roka prišlo k nárastu ich objemu o 18,5 %, oproti koncu predchádzajúceho kvartálu o 4,3 %.
Od vypuknutia pandémie (t. j. od 31. decembra 2019) sa objem aktív realitných fondov zvýšil až o 32,5 %.
Ako sa darí realitným fondom v Českej republike?
V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj v Českej republike – realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc.
V prípade Českej republiky patria práve realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov. K 31. decembru 2021 boli aktíva realitných fondov v ČR vykázané na úrovni 167,9 mld. Kč (6 650,5 mil. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 20,9 %.
Medziročne došlo k nárastu aktív realitných fondov v ČR o 18,6 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu o 4,6 %. Od vypuknutia pandémie (teda oproti koncu roka 2019) išlo o nárast na úrovni 29,7 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).
Benefity obchodovania s podielmi fondov na burze
Aktuálnou novinkou je uvádzanie realitných fondov na burzu (tzv. listovanie), teda ich zaradenie do zoznamu obchodovateľných cenných papierov. Napríklad v Prahe bolo na tamojšej burze zalistovaných len nedávno hneď niekoľko realitných fondov orientovaných na kvalitné komerčné nehnuteľnosti.
Zalistovanie fondov potvrdzuje ich dôveryhodnosť a kredibilitu a umožňuje investorom flexibilnejšie obchodovať podiely fondov. Kapitálový výnos z predaja podielu na takomto fonde je v SR navyše po roku držania oslobodený od dane z príjmu.
Prečo investovať do realitných fondov
- Konzervatívna investícia. Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú rizikovým trendovým vlnám investičného aktivizmu.
- Stabilné výnosy. Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi pochádzajúcimi z nájmov dohodnutých na dlhšie obdobie a pri predaji z nárastu trhovej ceny. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú dokonca až na úrovniach od 8 do 10 percent ročne.
- Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť svojich blízkych. Investovanie do realitných fondov (ktoré sú tvorené rokmi overenými a kvalitnými nehnuteľnosťami) je zodpovedným investovaním voči majetku svojej rodiny a ide tak zároveň o investovanie do kvality života blízkych.
- Vstupný kapitál. Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál na úrovni 50. 100 tisíc eur.
- Diverzifikácia. V prípade investovania do realitného fondu investor získava podiely v niekoľkých administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch alebo hoteloch, čím diverzifikuje svoje riziko v prípade nižšej investičnej výkonnosti niektorej z vlastnených nehnuteľností.
- Starostlivosť. Investícia do realitných fondoch je pre takých investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú kapacitu na to, aby sa o ňu starali. V prípade realitných fondov sa od investora žiada jedine vklad a o nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov.
- Spolupráca s profesionálmi. V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
- Hmatateľnosť. Hoci pri investovaní do realitných fondov sú nehnuteľnosti spravované profesionálmi, každý investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte. Investori tak majú prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
- Lokálna investícia. Realitné fondy investujú vo veľkej miere do lokálnych aktív a investori tak prispievajú k rozvoju samotného regiónu.
Eva Sadovská, analytička WOOD & Company
