V analýze sa dozviete:
- aký je vývoj realitných fondov na Slovensku,
- ako sa situácia zmenila za posledný kvartál a rok,
- ako sme na tom v investovaní do realitných fondov v porovnaní so susedmi v ČR,
- prečo realitné fondy získavajú čoraz viac na popularite.
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností.
Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v nehnuteľnostiach určených na bývanie, v administratívnych budovách, nákupných centrách či logistických parkoch a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi.
Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi pochádzajúcimi z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Fakty o podielových fondoch
Národná banka Slovenska rozlišuje podielové fondy podľa ich investičnej stratégie na:
- dlhopisové,
- akciové,
- zmiešané,
- realitné a
- ostatné fondy.
K 31. decembru 2022 predstavovali aktíva investičných podielových fondov finančný objem 9 119,1 milióna eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný pokles objemu o 4,3 % (najmä z dôvodu poklesu aktív zmiešaných a dlhopisových fondov).
Oproti predchádzajúcemu kvartálu ale ich objem zaznamenal už opätovný nárast, a to o 1,4 % (najmä z dôvodu nárastu objemu aktív akciových a realitných fondov).
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. decembru 2022 aj naďalej zmiešané fondy s podielom 45,6 %. Nasledované boli realitnými fondmi s podielom 26,4 % a akciovými fondmi s podielom 15,8 %.
Dlhopisové fondy sa podieľali na celkových aktívach podielom 12,0 %. Ostatné fondy vykázali ku koncu roka 2022 podiel 0,2 %.
Realitným fondom sa darilo
Podľa aktuálnych údajov NBS bola k 31. decembru 2022 finančná hodnota aktív realitných fondov 2 411,4 milióna eur. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka prišlo k nárastu o 16,4 %, oproti koncu predchádzajúceho kvartálu o 3,3 %.
Počas celého turbulentného roka 2022 práve realitné fondy spomedzi všetkých typov fondov zaznamenali najvýraznejší absolútny nárast aktív. Ich rast nezastavil ani vojnový konflikt na Ukrajine. Od vypuknutia pandémie (t.j. od 31. decembra 2019) sa objem aktív v realitných fondoch zvýšil až o 54,2 %.
Nástroj proti inflácii
Počas roku 2022 ceny tovarov a služieb prudko vzrástli a medziročná inflácia dosiahla priemernú úroveň 12,8 %, v závere roka 2022 dokonca rekordných 15,4 %.
Realitné fondy sa z dlhodobého hľadiska vďaka stabilným výnosom považujú za vhodný nástroj ochrany pred infláciou. Z dlhodobého horizontu sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňami inflácie.
Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021 (za 5 rokov) ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS).
Pochopiteľne, vojnová agresia na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosovosť väčšiny typov podielových fondov počas roka 2022 klesla. Realitné fondy však naďalej zhodnocovali, a to o 3,9 %, čo vyplynulo z už spomínaného indexu slovenského investora (ISI100).
Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo im umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré realitné fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.
Realitné fondy v Česku
Mnoho investorov zo Slovenska vyhľadáva investičné príležitosti aj v Českej republike, realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. Realitné fondy tam patria medzi preferované investičné nástroje.
K 31. decembru 2022 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 204,8 mld. Kč (8 492 mil. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 21,1 %.
Medziročne došlo k nárastu objemu aktív o 15,8 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 3,5 %. Od vypuknutia pandémie (koniec roka 2019) išlo o nárast na úrovni 58,2 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky.
Eva Sadovská, analytička Wood & Company
Argumenty v prospech realitných fondov
- Konzervatívna investícia – Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú trendovým vlnám.
- Stabilné výnosy – Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi z dlhodobých nájmov a z nárastu trhovej hodnoty pri predaji nehnuteľnosti. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú na úrovniach vyšších ako 8 % ročne.
- Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť – Investovanie do realitných fondov (ktoré sú profesionálne spravované a ich portfóliá tvoria kvalitné nehnuteľnosti) je zodpovedným rozhodnutím voči majetku rodiny.
- Vstupný kapitál – Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál začínajúci na úrovni 50 – 100 tisíc eur.
- Diverzifikácia – Investor získava podiely vo viacerých bytových domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch alebo hoteloch, čím diverzifikuje riziko v prípade nižšej investičnej výkonnosti niektorej z vlastnených nehnuteľností.
- Starostlivosť – Investícia je vhodná pre investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú časovú kapacitu na jej správu. O nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov.
- Spolupráca s profesionálmi – V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
- Fyzický kontakt s aktívami – V prípade budov ide asi o „najfyzickejšie“ typy aktív. Investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte a má prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
- Lokálna investícia – Realitné fondy investujú väčšinou do lokálnych nehnuteľností, vďaka čomu investori prispievajú k rozvoju samotného regiónu.
