Hypotéka môže niekomu neznalému spôsobovať stres. Vyznať sa v situácii na trhu s nehnuteľnosťami totiž vyžaduje pre záujemcov o vlastné bývanie aj určitú znalosť finančného trhu. Do toho spadá aj mnoho faktorov, podľa ktorých určujú banky hypotekárne skóre žiadateľov.
Medzi parametre, ktoré v tomto procese rozhodujú, patrí nielen násobok ročného príjmu žiadateľa (DTI – pomer dlhu k príjmom), ale aj maximálna výška mesačnej splátky vzhľadom na výšku ich existujúcich finančných záväzkov (DSTI – výška dlhovej služby k príjmom žiadateľov).
Ako aj na základe týchto dát zvýšiť svoje kreditné skóre a pravdepodobnosť získania výhodnej hypotéky? Radí hypotekárny expert Martin Vach z digitálnej finančnej platformy Moneyhoon.
1. Príjem rozhoduje
Určite pre vás nie je žiadnou novinkou zásada, že čím vyšší príjem, tým lepšie. Súvisí to s tzv. úverovou angažovanosťou a ukazovateľom DTI (Debt to Income), ktorý je násobkom ročného príjmu.
Štandardne DTI v bankách je 8, čo je osemnásobok ročného príjmu žiadateľa. To predstavuje pri príjme 2 000 € maximálnu úverovú angažovanosť 196 000 €.
Najvyššie možné dosiahnuteľné DTI je 9 a môže ho získať maximálne 5 % mladých žiadateľov. Čím je klient mladší, tým lepšiu úverovú angažovanosť spravidla má. Okrem splatnosti na 30 rokov tak majú mladší žiadatelia šancu získať na vysnenú nehnuteľnosť viac peňazí.
Môžete zvýšiť svoje hypotekárne skóre tým, že budete dlhodobo plniť všetky svoje finančné záväzky a budete mať viac rokov platobnej histórie. Banky zvyčajne preferujú dlhodobých a stabilných zákazníkov, pretože takéto osoby majú väčšiu pravdepodobnosť, že budú splácať svoje úvery včas.
2. Premýšľajte dva kroky dopredu
DSTI (Debt Service to Income) je parameter určujúci, aká môže byť maximálna výška mesačnej splátky k výške príjmov. Hypotekárne skóre teda závisí od existujúcich platobných záväzkov, ako sú úvery, lízing, či alimenty.
Medzi záväzky sa počíta aj povolené prečerpanie a kreditná karta, a to aj v prípade, že nie sú využívané. V praxi to zvyčajne znamená, že ak je limit kreditnej karty 2 000 €, počíta sa to ako záväzok s mesačnou splátkou vo výške 100 €.
Klientom môže pomôcť tieto finančné produkty pred podaním žiadosti o hypotekárny úver zrušiť alebo znížiť limity pre jednotlivé produkty. Malý tip je tiež označiť pri podaní žiadosti existujúce záväzky za tie, ktoré budú vyplatené pred čerpaním hypotéky. Samozrejme, podmienkou banky následne bude splatenie záväzkov pred čerpaním hypotéky.
Vyplatí sa tiež upraviť výšku limitov na kreditnej karte. Ak máte totiž na svojom účte vysoký limit, ale malý zostatok, banky to môžu interpretovať ako vysoké riziko. Zníženie alebo zrušenie limitov kariet, ktoré nepoužívate, či úprava zostatkov môžu pomôcť zlepšiť vaše hypotekárne skóre.
3. Berte do úvahy svoj stress faktor
Premýšľali ste, čo sa stane s hypotékou, ak váš príjem klesne, úrok stúpne, alebo sa stane nejaká nečakaná udalosť, pre ktorú bude jej splácanie ohrozené? Presne tak totiž k tomu pristupuje aj banka. A to prostredníctvom stres skóringu, ktorý je simuláciou záťažového testu.
Je jedným z najčastejších parametrov, ktoré pri súčasných sadzbách znižujú maximálnu výšku hypotéky, na ktorú klienti dosiahnu. Obzvlášť sa to týka ľudí s nižším príjmom, alebo vyššou úverovou angažovanosťou a v neposlednom rade klientov, ktorých doba splatnosti z dôvodu veku neumožní nastaviť si splatnosť na viac ako 30 rokov.
Ak má klient viac typov príjmov, má zmysel obísť všetky banky a hľadať pre svoje hypotekárne skóre najvýhodnejšiu ponuku. K tomu môže poslúžiť aj inteligentný digitálny nástroj Moneyhoon, vďaka ktorému je možné preveriť možnosti hypotéky na základe finančnej situácie žiadateľa priamo na mieru a online.
4. Nenechávajte rozhodnutie na poslednú chvíľu
S postupujúcim vekom je čoraz problematickejšie získať hypotekárny úver. Pri žiadateľoch, ktorí majú viac ako 40 rokov, sa totiž za každý rok presahujúci dobu splatnosti znižuje DTI o 0,25 %.
Vyšší vek je teda niečo, čo situáciu komplikuje. Hranicou je dosiahnutý vek 65 rokov, do ktorého sa maximálna výška úverovej angažovanosti nemení. Nevýhodou doby splatnosti nad vekom 65 rokov je, že ak by si žiadateľ čo i len o jeden rok predĺžil dobu splatnosti, DTI je znížené o toľko bodov, koľko rokov naviac má. Ak má napríklad 44 rokov, DTI by bolo znížené na 7 aj keby si dobu splatnosti predĺžil do 66 a nie do 69 rokov.
Pomôcť klientom tak môže v niektorých prípadoch ponechať dobu splatnosti do 65 rokov aj za cenu vyššej splátky a neskôr hypotéku refinancovať, pretože na refinančné hypotéky sa limit DTI vo vzťahu k veku nevzťahuje.
5. Na záver zvážte aj ostatné parametre
Možno ste sa nikdy nezamýšľali nad tým, čo všetko a aké parametre sa berú do úvahy v prípade žiadosti o hypotéku. Môžu to byť nielen tie vyššie uvedené, ako výška príjmu, ale aj jeho zdroj a oblasť, v ktorej pracujete. Sú odvetvia, ktoré patria medzi rizikové, a klient potom môže mať problém hypotéku získať aj pri dobrom príjme.
Všeobecne, ak je práca, ktorú klient vykonáva, odborná a ťažko nahraditeľná, je vždy akceptovaná lepšie, ako tie, ktoré vykazujú vyššiu mieru fluktuácie. Podstatná je tiež dĺžka trvania posledného zamestnania či dĺžka doby podnikania a najvyššie dosiahnuté vzdelanie.
Potom sú to parametre ako výška vlastných finančných zdrojov či dodatočné zabezpečenie – banky majú možnosť poskytnúť iba 5 % úverov do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, preto je preferované financovanie do 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.
Do úvahy sa však berie aj typ nehnuteľnosti, lokalita, v ktorej je umiestnená, a jej predpokladaná hodnota. Banka totiž poskytnutím peňazí znáša riziko z prípadného nesplácania a zaujíma ju, či by v tom najhoršom prípade bolo možné nehnuteľnosť predať.
Odporúčaním pre klienta tak môže byť urobiť si menší prieskum a zamerať sa na nehnuteľnosti, ktoré v danej lokalite bude možné predať bez výraznej straty. V tom najhoršom prípade by sa mal realizovať predaj skôr, ako klient prestane byť schopný hypotéku splácať.
Michal Krajčír
