Na slovenskom trhu nehnuteľností pribudli v roku 2022 nové investície v objeme viac ako jednej miliardy eur, čo je nárast o 48 % oproti roku 2021, poznačenom ešte pandémiou.
Tieto investície sa sústredili najmä do oblastí obchodu, priemyslu a logistiky. Na trhu kancelárskych priestorov sa očakáva rast najskôr od roku 2023, kým v oblasti obytných nehnuteľností investície zostali iba minimálne.
Toto je však iba „veľký priemer“, pričom individuálna dráha a návratnosť jednotlivých účastníkov a lokalít môžu byť veľmi odlišné. Takéto poznatky vyplývajú z najnovšej správy o trhu nehnuteľností maďarskej nadnárodnej skupiny Alfa Group zameranej na developovanie a prenájom nehnuteľností.
Segment nehnuteľností začal rok 2023 so zmiešanými skúsenosťami; podľa odborníkov krajina sama a celá ekonomika sa môže vyhnúť recesii, ktorá charakterizuje región v tomto roku. V súlade s tým sú aj závery správy o trhu nehnuteľností také, že dopyt nezmizol ani nenarástol, skôr sa sústredil. V roku 2023 sa očakávajú realitné investície za 550 – 570 miliónov eur.
Posun investičných cieľov
Spomínaná miliarda v roku 2022 sa rozdelila hlavne medzi investície do kancelárií, retailových a priemyselno-logistických oblastí, pričom na makroúrovni sú už roky len ojedinelé príklady významnejších projektov obytných nehnuteľností, pripomenul riaditeľ Alfa Group Ohad Epschtein.
Spomedzi súkromných osôb, ktoré si predtým kupovali nehnuteľnosti s investičným zámerom a s očakávaním zvýšenia cien pre výnosy, si mnohí zvolili iné spôsoby uloženia peňazí. Také, ktoré lepšie kopírujú infláciu. A to napriek tomu, že v Bratislave sa ceny nehnuteľností od roku 2017 zvýšili v priemere o 79 % a pri novopostavených bytoch až o 90 – 92 %.
Nie je prekvapujúce, že sa znížil záujem, a preto sa z hľadiska cien dá očakávať obdobie ustáleného stavu. Naďalej sú však na trhu tí, ktorí hľadajú bývanie pre seba, pričom len lepšie zvažujú na čo minú peniaze.
Ekológia prináša výhodu
Uvedený trend zároveň vyhovuje energeticky úsporným ekologickým, „zeleným“ projektom. Ceny moderných bytov s vysokými energetickými nárokmi poklesli a bez výraznejšej cenovej zľavy ťažko nájdu kupca – najmä teraz, keď sa trh s hypotekárnymi úvermi tak zmešil.
Dopyt tak nájomníkov, ako aj kupcov po moderných, zmodernizovaných alebo novopostavených nehnuteľnostiach využívajúcich obnoviteľné energetické zdroje však trvá. Energetická „horská dráha“ posledných rokov priniesla práve „zelený obrat“ vnímania v segmente nehnuteľností tak, ako sa to predtým nepodarilo desaťročia trvajúcej propagande.
Záujem o obytné nehnuteľnosti u Alfa Group v poslednom štvrťroku vzrástol o 10 %, pričom celkový trh bytov v roku 2022 poklesol o 40 percent oproti roku 2021.
„Počas vývoja našich projektov už na začiatku venujeme zvýšenú pozornosť tejto oblasti a naše byty majú energetické nároky takmer nulové. Pozorujeme aj to, že väčšinu našich nových projektov obytných nehnuteľností dokážeme predať alebo zarezervovať už z plánovacieho stola,“ uvádza sa v správe developerskej spoločnosti.
„Dopyt subjektívne dokonca aj vzrástol a rozdeľuje sa medzi menší počet developerov a ponúk. V oblasti nájomných bytov je rovnaký trend, kde, pochopiteľne, zaznamenávame zosilnenie záujmu – kto si nemôže kúpiť, prenajíma si. Z toho dôvodu veľa veľkých obytných nehnuteľností automaticky príde na trh ako nájomné domy, respektíve sa čoraz viac objavujú investori, ktorí sa špecializujú na prenájom nájomných bytov,“ konštatuje správa.
Pozornosť pre udržateľnosť
Na trhu priemyselných nehnuteľností a kancelárskych priestorov je situácia podobná. Veľké výkyvy cien energií v poslednom čase zamierili pozornosť nájomcov na aspekty ESG. Kým dávnejšie sa rátali iba rozloha a dobrá doprava, dnes medzi dvomi možnosťami prenájmu kancelárskych alebo skladových priestorov často u kupujúceho rozhoduje energetický certifikát.
Viac prirodzeného svetla, podpovrchové tepelné čerpadlá, slnečné kolektory na streche – to sa pomaly stáva podmienkou aj v segmente prenájmu logistiky a kancelárií a je nutné držať tým krok.
Ak sa to zhrnie, celkový trh poklesol, ale značnú časť tohoto poklesu znášajú prenajímatelia, resp. predajcovia neekonomických, zastaralých nehnuteľností, pričom sa dopyt veľmi výrazne posunul smerom k moderným, ekologickým bytom, kanceláriám a skladom.
„Môžeme sa z toho tešiť nielen ako realitní developeri, ale aj ako obyvatelia Zeme, aj keď tieto zmeny sú zatiaľ poháňané hlavne trhovými vplyvmi a nie až tak osobným pocitom zodpovednosti účastníkov,“ uzatvára firma svoju analýzu.
O Alfa Group
Realitná skupina so sídlom v Budapešti na Slovensku prenajíma viac ako 40 000 m2 obchodných nehnuteľností. Jej hlavným projektom v SR je obchodné centrum Tulip v Martine. Obrat skupiny v roku 2022 prevýšil osem miliónov eur.
TS
