Na trhu s prenájmom kancelárskych priestorov na Slovensku v súčasnosti ponuka výrazne prevyšuje dopyt.
Zo štatistík vyplýva, že v minulom roku dosiahla aktivita v oblasti prenájmu kancelárskych budov v hlavnom meste najnižšiu úroveň od roku 2013. Zároveň sa očakáva, že nové kancelárske priestory dosiahnu v tomto roku historické maximum, pričom len v Bratislave by sa malo do roku 2023 postaviť viac ako 110 000 m2 nových kancelárskych priestorov.
Keďže celková prenajatá plocha je momentálne na úrovni približne 2 milióny m2, prinesie to aj v relatívnom vyjadrení veľmi výrazný nárast ponuky.
„Podľa našich informácií približne 40 % kancelárií vo výstavbe je už predprenajatých, pričom sa toto číslo môže, samozrejme, zvýšiť v ďalších fázach výstavby. Zároveň však očakávame, že v dôsledku rekordnej výstavby nových kancelárskych priestorov dôjde k miernemu nárastu miery neobsadenosti,“ analyzuje situáciu Ohad Epschtein, šéf realitnej investičnej spoločnosti Alfa Group.
Táto situácia však môže byť podľa neho iba dočasná, nakoľko na roky 2024 a 2025 je plánovaných už pomerne málo projektov.
Presadzujú sa budovy vyššej kategórie
Ak sa pozrieme na trh ako celok, nájomné za kancelárie v mestách mimo Bratislavy sa pohybuje okolo 9 EUR/m2 bez DPH za meter štvorcový mesačne, zatiaľ čo v Bratislave je priemer okolo 13 EUR/m2. V centre mesta však môžeme hovoriť skôr o úrovni 15 EUR/m2.
V roku 2023 sa tieto úrovne pravdepodobne zvýšia, pretože indexácia by mohla byť najvyššia za posledné roky a zvýšia sa aj prevádzkové náklady. Očakáva sa, že aj napriek tomu bude vysoký dopyt tak zo strany investorov, ako aj zo strany nájomcov o niektoré kancelárske budovy vyššej kategórie.
ESG ako podmienka
Skupina Alfa Group sa domnieva, že dobrá dostupnosť získala na hodnote vo všetkých segmentoch trhu s nehnuteľnosťami. Stala sa jedným z najdôležitejších faktorov aj pri jej vlastných investíciách.
Druhým rozhodujúcim bodom je to, čo sa nazýva faktory ESG alebo koncept zelených kancelárií. Ten je zo strany nájomcov často formulovaný ako jednoduchá režijná otázka, povedal otvorene O. Epschtein.
Počet budov s certifikátom udržateľnosti rastie a stáva sa to štandardom pre nové projekty. V Bratislave je takmer 900 000 m2 takýchto kancelárskych priestorov, z ktorých dobré dve tretiny sú držiteľmi certifikátu BREEAM a zvyšok z nich disponuje certifikátom LEED.
Zelené opatrenia zvyšujú hospodárnosť
V poslednom období mnohé spoločnosti sa stretli s tým, že vysoké účty za energie, ktoré boli predtým po všetkých stránkach primerané, začali ohrozovať zisk, v horšom prípade prevádzku, pričom manévrovací priestor je často obmedzený viacročnými nájomnými zmluvami.
Tento problém bol menší v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť fungovala v súlade s najnovšími energetickými požiadavkami, napríklad s použitím tepelných čerpadiel namiesto plynu alebo s podporou energetických potrieb pomocou solárnych panelov.
„V súlade s tým sa trh jednotne posúva smerom k zeleným, moderným kanceláriám s nižšími prevádzkovými nákladmi v akejkoľvek kategórii,“ dodal Ohad Epschtein.
Medzinárodná realitná skupina Alfa Group na Slovensku prenajíma viac ako 40 000 m2 obchodných nehnuteľností. Jej obrat v roku 2022 prekročil 8 000 000 eur.
Gergely Juhász, Creative21
