Investičná aktivita v segmente hotelov v regióne CEE-6 – teda v krajinách V4 spolu s Rumunskom a Bulharskom – dosiahla v období od minulého júna do júna 2023 objem 464 miliónov eur. Oproti predchádzajúcemu 12-mesačnému obdobiu ide o 74-percentný nárast. Ten nastal napriek výraznému zvýšeniu nákladov na financovanie a pretrvávajúcim ekonomickým a geopolitickým problémom.
Podľa prieskumu Getting Real about ESG in Hotel Real Estate bolo za uvedené obdobie (H2 2022 a H1 2023) v CEE-6 predaných 23 hotelov s takmer 3 000 izbami. Aktuálne prebieha ešte niekoľko významných transakcií, a tak by v tomto roku celkový objem hotelových investícií mohol dosiahnuť 563 miliónov eur. To je takmer o 30 % viac než v roku 2022.
Apetít investorov rastie aj vďaka silnému oživeniu výkonnosti hotelov v regióne, kde tržby na dostupnú izbu (RevPAR) v tomto polroku o 6 % prekonali úroveň roku 2019.
Ponuka našla dopyt, výkony sa zlepšujú
Vedúci tímu hotelových transakcií pre strednú, východnú a južnú Európu v spoločnosti Cushman & Wakefield Magsud Rahmanov k tomu uviedol: „V posledných dvoch polrokoch podporil transakčnú aktivitu v hotelovom sektore v krajinách CEE-6 rastúci tlak na vlastníkov, aby predali alebo refinancovali svoje aktíva, a na investorov, aby uplatnili nahromadený kapitál. Úlohu zohrala aj zvýšená výkonnosť hotelov. Napriek obsadenosti nižšej ako v prvej polovici roku 2019 zdvihol rast ADR v hlavných mestách CEE-6 v období H2 2022 – H1 2023 parameter RevPAR nad predpandemickú úroveň.“
Vzostupný trend v regióne by mal podľa M. Rahmanova pokračovať. „Zatiaľ čo rast ADR sa zmierni, zvyšujúca sa obsadenosť pomôže udržať pozitívnu dynamiku RevPAR. Stabilizácia inflácie v kombinácii so zlepšením výkonnosti hotelov a návratom medzinárodných investorov, najmä z Ázie a Blízkeho východu, v budúcom roku pravdepodobne podporí ďalší nárast predajov hotelov. Potvrdzuje to niekoľko dohodnutých transakcií, na ktorých sa teraz podieľame,“ dodal.
Ročné objemy transakcií s hotelmi v CEE-6 (v miliónoch eur)
Pozn.: V krúžkoch sú päťročné priemery. Zdroj: Cushman & Wakefield / CMS
Investori smerujú k udržateľným hotelom
Podľa prieskumu sa polovica hotelových investorov v strednej a východnej Európe už venuje otázkam ESG v rámci transakčnej due diligence a 40 % na ich začlenenie do nej aktuálne pracuje. Dôvodom je prísnejšia regulácia a potenciál zvýšenia hodnoty aktív – a na druhej strane aj hrozba možných problémov pri transakciách.
Celosvetovo viac ako 50 % investorov pri akvizíciách a predajoch hotelov zaznamenalo problémy spojené s ESG a približne pre 35 % z nich to malo významné finančné dopady vo výške nad pol milióna eur.
V regióne CEE sa kontaktovaní investori s takýmito veľkými dopadmi zatiaľ nestretli; 60 percentám to však prinieslo problémy nefinančné alebo finančné v nižšej hodnote (pod 500 tisíc eur).
Tí, ktorí sa k oblasti ESG stavajú proaktívne a progresívne, môžu zvýšiť hodnotu svojich hotelov vďaka vyšším príjmom, nižším prevádzkovým nákladom a atraktívnosťou pre investorov zvýšenou očakávaným „zeleným cenovým bonusom“. Ten by pri hoteloch, ktoré v ESG dosiahnu najlepšie výsledky, mohol dosiahnuť až 6 %.
Vedúci pre hotelový sektor z CMS Lukáš Hejduk v tejto súvislosti uviedol: „ESG je v hotelierstve morálnou nevyhnutnosťou a tiež zohráva kľúčovú úlohu pri vytváraní hodnoty a podpore odolnosti sektora. Očakávania hostí, investorov a regulačných orgánov sa menia a majitelia alebo prevádzkovatelia hotelov na to musia reagovať. Vďaka inováciám môžu vyhovieť rastúcemu dopytu po udržateľnej a spoločensky zodpovednej prevádzke.“
V Strednej Európe je certifikátov zatiaľ málo
V hotelovom odvetví existuje mnoho ekologických certifikátov, ktorých kvalita a spoľahlivosť sa líšia. Vo všeobecnosti je v CEE miera certifikácií nízka, najmä vinou slabej penetrácie značiek, vysokej fragmentácie a nízkeho podielu medzinárodných inštitucionálnych vlastníkov.
Relatívne vyšší podiel certifikovaných hotelov je len vo Varšave. ESG certifikáty tam má takmer 10 % hotelov, kým vo väčšine miest strednej a východnej Európy je podiel hotelov s ekologickými certifikátmi pod 5 %.
Vedúci hotelového tímu pre strednú, východnú a južnú Európu z Cushman & Wakefield David Nath vysvetľuje: „Hotely prevádzkované pod značkou významných medzinárodných reťazcov a hotely väčších kapacít zvyčajne cielia na dopyt medzinárodných firiem a segmentu MICE, ktoré formálne ekologické certifikácie vítajú. Mnoho renomovaných operátorov a nájomcov tiež vlastníkov povzbudzuje k ich získaniu a niektorí majú dokonca vlastné programy udržateľnosti.
Na väčšine hotelových trhov v strednej a východnej Európe je však penetrácia značiek pomerne nízka. Väčšina hotelov je tu tiež relatívne malá a v starších objektoch, často historických budovách, čo sťažuje dosiahnutie žiadanej úrovne certifikácie. Výnimkou je Varšava, kde je mnoho hotelov značkových a relatívne moderných.“
Zuzana Gurová, Cushman & Wakefield
Pozn.: ADR (average daily rate) = priemerná denná sadzba, čiže priemerný príjem z hotelovej izby za dané časové obdobie.
Transakcie s hotelmi v období 2018 – 2022 (vľavo) a v samotnom roku 2022 (vpravo – v mil. eur)
Zdroj: Cushman & Wakefield / CMS
