Dubaj, mesto známe ohromujúcou architektúrou, dynamickým trhom a pestrým multikultúrnym prostredím, sa stal magnetom pre investorov z celého sveta. Medzi nimi sú aj slovenskí podnikatelia Michal a Mária Fusekovci, ktorí tam našli nielen nové obchodné príležitosti, ale aj nový životný štýl. Vybudovali a vedú realitnú spoločnosť TRIM Real Estate.
Ako by ste opísali súčasný stav trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji?
Michal: V Spojených arabských emirátoch (SAE) je absolútne opačný trend, ako vnímame napríklad v Európe, kde ceny nehnuteľností stagnujú. V roku 2022 prebehlo v Dubaji viac ako 97-tisíc realitných transakcií v hodnote vyše 264 miliárd dirhamov (66 mld. EUR) a v roku 2023 to bolo viac ako 133-tisíc transakcií v celkovej hodnote viac ako 411 miliárd dirhamov (103 mld. EUR), čo z neho spravilo najsilnejší rok v celej jeho histórii.
Podľa dxbinteract.com len za prvé tri mesiace 2024 už prebehlo neuveriteľných 36 500 transakcií v hodnote viac ako 108,5 miliárd dirhamov (27 mld. EUR). Teda môžeme z toho čítať rastúci dopyt po nehnuteľnostiach, na ktorý vplýva rast ekonomiky, rast obyvateľstva, rast cien nájmov ako aj nedostatku dokončených nehnuteľností.
Aké sú najžiadanejšie typy nehnuteľností?
Mária: Keď sa bavíme o klientoch z Európy, najväčší záujem je o nehnuteľnosti s aspektom mora, vody, prípadne o lokality v centre mesta. V Dubaji je už niekoľko rokov trend značkových nehnuteľností, ktoré prinášajú vysokú kvalitu služieb a značku priamo do rezidencie.
Sú to značky ako Kempinski, Rixos, Address, Vida, či aj také ako Mercedes, Bugatti, Armani a ďalšie. Klient sa cíti v rezidencii ako v päťhviezdičkovom hoteli so všetkými službami hotela od zaparkovania auta, upratovania apartmánu, reštauračných služieb až po súkromné wellness.
Druhou veľmi žiadanou kategóriou sú nehnuteľnosti v rámci komunitného bývania, uzavretej komunity, ktorá prináša jej obyvateľom pridanú hodnotu. Predstavte si malú mestskú časť, kde nájdete zeleň, parky, športoviská, vodné lagúny, školy, obchody, zdravotné strediská a podobne. Sú to napríklad Dubai Hills, Hartland, Arabian Ranches, Athlon a iné.
Mária a Michal Fusekovci
Aké sú očakávané trendy v najbližších rokoch?
Michal: Dubaj sa aktuálne rozširuje smerom na juh k časti Jebel Ali, kde vzniká aj najväčšie letisko sveta s kapacitou cez 200 miliónov pasažierov. Súčasne je trend tzv. komunitného bývania, keď jeden master developer buduje celú mestskú časť, v ktorej napríklad vybuduje viac ako štyritisíc víl s kompletnou infraštruktúrou, zdravotnými službami, školami, športovými a spoločenskými aktivitami, retailom či vodnými prvkami, ako sú „lazy river“ alebo vodné lagúny, ktoré prinášajú aspekt mora.
Jedným z aktuálny „hot spotov“ je aj emirát Rás al-Chajmá (Ras al Khaimah), ktorý je necelú hodinu jazdy od Dubaja, a do ktorého sú smerované veľké investície. Prichádzajú sem svetové značky a podľa zverejnených predikcií sa v tejto lokalite očakáva vysoký rast cien.
Aké sú hlavné riziká a naopak, príležitosti pri investícií do nehnuteľností v Dubaji?
Mária: Investícia do nehnuteľností sa vo všeobecne považuje za jednu z najkonzervatívnejších. Dubaj vnímajú mnohí experti ako mesto budúcnosti a jeho rozvoj za posledné dve dekády je dych berúci. Strategický dokument ekonomickej agendy s názvom D33 hovorí, že z dnešných 3,6 milióna obyvateľov by malo byť v roku 2040 úctyhodných 5,8 milióna obyvateľov, čo prirodzene vytvára priestor na príležitosť na dopyt po nehnuteľnostiach a s tým spojený rast.
To, čo vnímame, že prináša pre klienta pomerne vysokú mieru rizika, je to, ako sa Dubaj predáva cez mnohých sprostredkovateľov. Často to robia bez zákonnej licencie, prezentujú projekty od developera ako jedinú voľbu na dobrú investíciu, dávajú prísľuby možnosti odpredaja po pár mesiacoch s vysokým výnosom. Predávajú apartmány ako posledné, pričom keby sa ukázala ponuka od developera, tak opak je pravdou. Následne často nemajú ani možnosť inzerovať tieto nehnuteľnosti na portáloch na ďalší predaj, keďže to je licenčne previazané.
Každému klientovi odporúčame, aby sa stretol s viacerými spoločnosťami. Aby si overil ľudí, s ktorými spolupracuje, pýtal si licenciu spoločnosti a licenciu agenta, s ktorým spolupracuje a spravil si dobrý obraz predtým, ako sa rozhodne investovať svoje finančné zdroje.
Aký vplyv na realitný trh v Dubaji má aktuálna geopolitická situácia?
Michal: Spojené arabské emiráty sa snažia ako krajina vystupovať veľmi diplomaticky a neutrálne a nevstupovať do akýchkoľvek konfliktov. Ich rola je skôr v rovine, že venujú pomerne vysoké finančné zdroje na pomoc. Keď sa pozrieme na dopyt po nehnuteľnostiach od domácich a zahraničných investorov za posledné 4 mesiace, neevidujeme žiadny pokles, naopak počet transakcií narástol.
Ako by ste opísali najväčšie výhody, ktoré vyplývajú z vlastníctva investičnej nehnuteľnosti v Dubaji?
Mária: Dubaj je zaujímavou kombináciou rôznych faktorov. Má síce iba päťdesiatročnú históriu, ale dokázal si vybudovať pozíciu jednej zo svetových metropol. Z pohľadu medzinárodných turistov sa radí k najnavštevovanejším mestám sveta s top službami, zdravotníctvom, školstvom či infraštruktúrou.
Zároveň je to dovolenková destinácia. Sezóna je v zásade takmer celý rok a ľudia sem chodia oddychovať. Táto kombinácia je zaujímavá pre investorov, ktorí sa na to môžu pozerať vyslovene ako na aktívum, ale zároveň chcú svoju nehnuteľnosť využívať aj pre vlastné účely.
Súčasne s kúpou nehnuteľnosti vie klient získať rezidenčné víza, ktoré oprávňujú jeho a jeho rodinu k využívaniu služieb štátu, ako sú školstvo, bankový sektor či zdravotníctvo.
S akými predpokladanými výnosmi môžete pracovať pri komunikácii s klientom, ktorý si chce kúpiť investičnú nehnuteľnosť v Dubaji?
Michal: Dubaj má veľmi dobre zmapované dáta každého dlhodobého nájmu, keďže je to previazané na odber energií. Keď sa pozrieme napríklad na dáta za február 2024, tak hovoria, že priemerný výnos z prenájmu bol podľa property monitora 6,74 %.
V prípade, že ide o krátkodobý nájom, má to pre vlastníka dve hlavné výhody. Prvou je, že nehnuteľnosť môže využívať na vlastné účely a druhou je, že danú nehnuteľnosť vie predať bez toho, aby musel riešiť dlhodobého nájomníka, keďže v Dubaji je štandardná výpovedná doba 12 mesiacov. Z pohľadu výnosu môže krátkodobý prenájom byť cca o 10 – 15 % vyšší v závislosti od typu apartmánu a lokality.
Druhý aspekt je kapitalizácia. Keď sa pozrieme na dáta z property findera a porovnáme napr. rok 2022 a 2023, tak vidíme, že v časti Business Bay bol rozdiel pri dvojizbovom byte v trhom dopytovanej cene nehnuteľnosti v priemere +32,48 % alebo v časti Marina to bolo +11,54 %. Nie však každá nehnuteľnosť v Dubaji má takéto čísla.
Aké služby poskytujete klientom po kúpe nehnuteľnosti?
Michal: Uvediem príklad. Nedávno sme riešili pre jedného klienta kúpu hotovej nehnuteľnosti na Palm Jumierah. Bola to pre klienta druhá nehnuteľnosť. Prvú si kúpil z papiera cez niekoho iného ako investíciu a tú druhú cez nás chcel na bývanie.
Pre tohto klienta sme riešili okrem kúpy nehnuteľnosti napríklad prepojenie na našich overených architektov, ktorí mu spravia architektonický návrh a kompletne mu byt zrekonštruujú.
Klientovi sme ďalej pomáhali otvoriť bankový účet, kúpiť nové auto, vybaviť víza, poradili sme mu, aké vládne aplikácie je prínosné mať, cez čo platiť a ako si všetko automatizovať tak, aby mal s tým čo najmenej starostí. Ďalej sme mu pomohli nastaviť jeho prvú investičnú nehnuteľnosť, aby sa mu zobrazovala správne v katastri, keďže jeho prvý kontakt nebol schopný toto nastaviť.
Aké sú najväčšie výzvy/prekážky a naopak, výhody podnikania v Dubaji?
Michal: Podnikateľské prostredie v Dubaji vnímam ako dobre nastavené a zrozumiteľné, s jasne čitateľnými pravidlami. Pre právnické osoby platí 9 % daň z príjmu, ktorá sa však aplikuje pri zisku cca od 100 000 USD, t. j. pre menšie spoločnosti je stále 0 % zaťaženie.
Každý rok je povinnosť platiť poplatok za licenciu, t. j. ak niekto podnikateľskú činnosť nevykonáva, je motivovaný firmu zrušiť. Fyzické osoby z pohľadu zamestnanca majú 0 % daňové zaťaženie. V Dubaji je napríklad poistenie proti nezamestnanosti, ktoré je zo zákona povinné, no platí si ho sám zamestnanec.
Množstvo administratívy vybavíte cez vládne aplikácie, preto nie je zväčša potrebné nikde chodiť. V Dubaji je neuveriteľná konkurencia doslova z celého sveta a vysoké pracovné tempo. Človek potrebuje byť otvorený k tomu, prijímať, učiť sa a neustále na sebe pracovať. Nie každý zvládne takéto tempo.
Aké hlavné rozdiely vnímate medzi životom v SAE a na Slovensku?
Mária: V SAE mám pocit, že sa ľudia viac usmievajú. Kvalitu života tu vnímame ako vysokú. či už sa rozprávame o zdravotníctve, školstve, infraštruktúre či podnikateľskom prostredí. Je tu veľký pocit bezpečia, nech idete kdekoľvek a kedykoľvek. Páči sa nám, že napriek tomu, že v Dubaji žije cez 200 národností, ľudia tu medzi sebou vychádzajú. Súčasne vnímam, že je tu vysoké pracovné tempo a veľká konkurencia na pracovnom trhu práce prakticky z celého sveta.
Michal: Keď som pôsobil na Slovensku, na niektoré otvorené pozície v rámci IT sa nám doslova nikto neprihlásil. Tu je úplne normálne, že na pozíciu v korporáte sa vie prihlásiť aj tisíc ľudí.
Na začiatku sme si povedali, že vyskúšame žiť v Dubaji a aj keby to malo byť na rok, tak pre deti to bude veľká životná skúsenosť. Dnes si nevieme predstaviť, že by sme žili aktuálne inde ako v Dubaji.
PR Servis
