Zmeny v zákone sa týkali najmä bonity klienta a výšky poskytnutého úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti. Čo sa týka bonity klienta, resp. preukázania schopnosti splácať úver, zmeny sa týkajú troch oblastí. Jednou z nich je posudzovanie príjmu klienta, ktorý žiada o úver, či už nový, alebo slúžiaci na refinancovanie starších úverov. Ďalšia zmena súvisí s pridaním tzv. stres testu, a to aj v prípade existujúcich splátok úveru na bývanie. Stres test spočíva v skúmaní, či klient dokáže splácať úver aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby o 2 % oproti tej súčasnej. Trojicu zmien uzatvára tzv. finančný vankúš, čo znamená, že po zaplatení splátky musí klientovi zostať povinná rezerva vo výške životného minima na každého člena rodiny + 5 % zo zvyšnej sumy príjmu. Toto percento sa má časom zvýšiť až na 20 %.
Pri fyzických osobách sa budú po novom posudzovať aj výdavky, či už ide o vyživované osoby, alebo limity na kreditných kartách. V prípade podnikateľov je nutné predkladať aj priebežné finančné výkazy, výpisy z účtu, faktúry, čo sa doteraz predkladalo len za posledné ukončené ročné obdobie.
Ako sa stanoví hodnota
Ohľadom maximálnej výšky úveru je pre banku dôležitý okrem bonity klienta aj parameter LTV (Loan to Value), čo znamená pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Hodnota, ktorú nehnuteľnosť má, sa posudzuje zo znaleckého posudku alebo z jej kúpnej ceny, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia.
Takže ak znalec stanoví hodnotu nehnuteľnosti napr. na 100 000 eur a kúpna cena je 90 000 eur, banka vychádza z hodnoty nehnuteľnosti 90 000 eur. A z tejto hodnoty môže dostať len každý štvrtý klient viac ako 80 % a len každý desiaty klient viac ako 90 %, pričom si každá banka týchto klientov vyberá podľa vlastných kritérií – týkajú sa hlavne ich bonity.
Banky a makléri hľadajú pre klienta riešenie
Situácia však pre klienta nie je až taká zlá, ako to na prvý pohľad vyzerá. Banky sa snažia opatrenia NBS kompenzovať rôznymi výhodami pre klientov. Prvou je, samozrejme, ešte stále znižovanie úrokových sadzieb, pričom sme už zaznamenali pokles úrokovej sadzby pod 1 %. Ostatné výhody spočívajú v odpúšťaní poplatkov za poskytnutie úveru, preplácaní nákladov za vyhotovenie znaleckého posudku, za vklad záložného práva, ale už aj nákladov za predčasné splatenie úveru v inej banke.
V prípade, ak klient potrebuje riešiť celé financovanie cez úver a banka mu môže podľa nových parametrov poskytnúť len 80 %, vieme nájsť riešenie napr. v dofinancovaní úveru prostredníctvom stavebnej sporiteľne (dokonca niektoré banky už priamo spolupracujú so stavebnou sporiteľňou). Napriek tomu, že aj banky ponúkajú možnosť dofinancovania hypotéky spotrebným úverom a aj s výhodným úrokom, výhodnejšia pre klienta väčšinou zostáva stavebná sporiteľňa, vzhľadom na možnosť poskytnúť takýto úver až na 30 rokov. Banky môžu poskytnúť spotrebný úver na dofinancovanie maximálne na 7 rokov, čím sa klient môže dostať na veľmi vysokú mesačnú splátku.
Silný dopyt potrvá
Napriek opatreniam NBS je vzhľadom na výhodné úrokové sadzby a nachádzanie ideálnych riešení na financovanie nehnuteľností chuť po ich kúpe na Slovensku stále vysoká. V Bratislave sa za prvý kvartál tohto roka predalo najviac novostavieb od hospodárskej krízy v roku 2008. Čo sa týka cien nehnuteľností na Slovensku, predpokladáme v tomto roku stále mierny nárast, ale nižší ako v minulom roku.
Tak isto sú aj v bankách zaznamenané nárasty v poskytnutých hypotekárnych úveroch a očakávame ich aj v nasledujúcich mesiacoch tohto roka. Úrokové sadzby sa v tomto roku už pravdepodobne stabilizujú na aktuálnej úrovni, pričom s ich miernym nárastom počítame od roku 2018.
Vladimír Mandzák
Universal maklérsky dom, a.s.
Finančný vankúš z príjmu klienta
Tzv. finančný vankúš, ktorý skúma banka, spočíva aj v tom, že posudzuje minimálne 6-mesačný príjem (doteraz mohol byť klient zamestnaný len 3 mesiace) – k čomu sa banky v praxi stavajú rôzne. Niektoré aj ďalej akceptujú 3-mesačné obdobie, iné počítajú priemernú mzdu ako počet odpracovaných mesiacov (v prípade, ak je nižší ako 6) a sumu vydelia šiestimi. Takže ak niekto zarába napr. 800 eur mesačne a pracoval len tri mesiace, vypočítajú priemerný zárobok ako 3 x 800 eur/6 mesiacov, teda v tomto prípade 400 eur.
