Výstavba, ale aj ceny nehnuteľností v nedávnom období boli ťahané dopytom, ktorý pramenil najmä v dostupnejších úveroch na bývanie, raste reálnych miezd, resp. v celkovo pozitívnom vývoji makroekonomických fundamentov.
Pandémia ekonomický rast, pochopiteľne, pribrzdila, pričom dopyt a následne aj ceny klesli. Možno očakávať, že s postupným rastom miezd, odznievaním vplyvu inflácie a poklesom sadzieb na hypotékach dôjde k impulzu pre potenciálnych záujemcov o bývanie. Ceny nehnuteľností sa tak v horizonte niekoľkých kvartálov vrátia k stabilnejšiemu rastu.
Demografická zmena na horizonte
V širšom obraze vidíme, že postupná demografická zmena vyvolá čoraz väčší tlak na pracovný trh a obavy z udržateľnosti dôchodkov. Je teda tiež možné, že v najbližšej dekáde uvidíme aj štrukturálne zmeny v dopyte po bývaní.
Okrem toho, že do roku 2035 ubudnú na pracovnom trhu stovky tisíc obyvateľov v produktívnom veku, zmenší sa aj cieľová skupina obyvateľov, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie. Keďže Slováci patria k štátom s najvyšším pomerom vlastného bývania, ide o faktor, s ktorým treba počítať.
Populačná krivka v kľúčovej skupine obyvateľov, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie, sa zlomila už v roku 2010. Do roku 2035 klesne populácia vo vekovej skupine 25-34 rokov ešte o ďalších 25 % (približne 200-tisíc obyvateľov), v prípade širšej vekovej skupiny 20- 40 rokov to bude pätina (približne 300 tisíc).
Treba povedať, že hoci k poklesu populácie na tejto vekovej skupine dochádza už od roku 2010, v rovnakom období sme videli aj dynamický rast cien nehnuteľností. Slováci bývajú z pohľadu počtu osôb v domácnosti v relatívne preplnených domácnostiach. Slovensko má najnižší pomer počtu bytov na tisíc obyvateľov v rámci EÚ-27.
Pri porovnaní so susedným Českom teoreticky na Slovensku chýbajú stovky tisíc bytov. Potenciálne teda existuje medzera medzi dopytom a ponukou bytov, ktorá prirodzene tlačí na ceny nehnuteľností. Potenciál rastu cien skrytý v nedostatku bytov sa však vzhľadom na demografiu vo vzťahu k cenám pravdepodobne rýchlo vyčerpáva.
Vlastníctvo bytu je štandardom
Nákup vlastnej nehnuteľnosti je na Slovensku obľúbenou formou ukladania majetku. Vo svojom býva až 93 % obyvateľov, čo je druhý najvyšší pomer v EÚ. Nákup investičného (druhého) bytu je tiež často zvažovanou alternatívou, ako zhodnocovať peniaze.
Relatívne ľahká dostupnosť úverovania v ostatných rokoch tento prístup k uchovávaniu a zhodnocovaniu majetku podporovali.
V súčasnosti sa na trh pre rastúcu cenu za štvorcový meter dostávajú skôr menšie byty. Časom sa však ľudia, ktorí ich dnes kupujú, budú prirodzene sťahovať do väčších bytov a svoje menšie byty budú chcieť predať. Záujemcov však môže byť menej, pričom predávajúci vo väčších mestách budú vo výhode.
Menšie byty by tak mali byť v budúcnosti pre ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie dostupnejšie, kým, naopak, väčšie byty môžu pri nezmenenom trende čiastočne chýbať. Karty aj tu môže zamiešať demografia a zmenšujúce sa domácnosti vinou nižšej pôrodnosti.
Vplyv poklesu populácie na dopyt po menších nehnuteľnostiach by mohol zmierniť trend tzv. single života, ale ten je v prostredí vyšších sadzieb pravdepodobne tiež pod tlakom. Po tom, ako financovanie zdraželo a platy prestali stíhať za infláciou, bola kúpa nehnuteľnosti výrazne dostupnejšia pre dvojicu dlžníkov.
Impulzy pre rast cien
Trh bývania, rovnako ako celý stavebný sektor, sa aktuálne nachádza v období stagnácie. Keďže ide o vysoko cyklické odvetvie, oživenie bude pozvoľné.
Ceny bývania na Slovensku medzičasom s najväčšou pravdepodobnosťou už dosiahli dno. Možno očakávať, že s postupným rastom miezd, odznievaním dopadov inflácie a poklesom sadzieb na hypotékach dôjde k impulzu pre potenciálnych záujemcov o bývanie, a teda aj smerom k cenám nehnuteľností, ktoré sa v horizonte niekoľkých kvartáloch vrátia k stabilnejšiemu rastu.
Trhu nehnuteľnosti by postupne mohol pomôcť aj impulz v podobe pokračujúceho znižovania sadzieb Európskej centrálnej banky. Cesta von zo stagnácie cien nehnuteľností však môže byť relatívne dlhá. Rasty cien, ktoré sme videli v rokoch 2021 a 2022, sa už nemusia zopakovať.
Komentár Slovenskej sporiteľne
september 2024
(Krátené, medzitiulky pridala redakcia.)
